首套房为什么不建议买二手房？买房怎么确定公摊面积大小？

城市商品房怎么看朝向

城市商品房以房子最大采光面来看朝向，通常阳台是商品房的最大采光面，所以会以阳台的朝向来确定房子的朝向。比如房子入户门正对客厅阳台，阳台朝南且两个卧室均朝南，那么该房朝向为南。如果房子没有阳台的话，则看房子的窗户朝向来判断，比如无阳台的小两房，客厅、两卧室的窗户朝向均为北，那么该房朝向为北。

房子什么朝向好

1、朝南的户型。

朝南的户型很受欢迎——阳光充足，冬天也不缺阳光，房子暖和，采光好的朝南的房子室内空气不湿，所以很多人把朝南作为客厅的优先方向。

2、朝西的户型。

西方的房子最大的问题是西方的阳光，西方的房子的阳光主要集中在下午，特别是夏天的阳光最强，所以西方的阳光很严重!但是厕所朝西是个好选择，朝西阳光强，厕所干燥，可抑制细菌繁殖。

3、朝东的户型。

朝东也是个好选择，卧室朝东可能提醒你早起。早上太阳早就照进房间了，喜欢睡觉的伙伴需要安装防光窗帘。

4、朝北的户型。

朝北的房子有阳光不足的缺点，阳光不足可能会使房子湿冷，长期居住不利于健康，不是理想的户型。

总的来说，南北朝向的房子采光和通风良好，北朝向的房子几乎没有光，采光差，西方向的房子有晒黑的烦恼。

坐北朝南是很多人常说的理想户型，但并非所有坐北朝南的户型都可以称为南北通透。

真正的南北通透户型一般是客厅通南窗、餐厅通北窗、有穿堂风。房间分居南北，门对门通风顺畅。

首套房为什么不建议买二手房

1、购房成本高。二手房周边的医疗、教育、商业等配套已经发展起来了，所以二手房的价格并不低，除了房价之外，买房还需要支付很多其他费用，比如房产证不满两年需要付总房款5.3%的增值税，如果房子不是满五唯一，还需要缴纳1%的个税，另外，还需要缴纳契税、中介费、二手房评估费等。

2、升值空间小。二手房周边配套成熟，也意味着房价已经触顶，基本没什么升值空间了，另外，二手房由于产权年限变短和房屋质量逐渐变差的问题，能获得的银行贷款也越来越少，这也就意味着买这类房子想要贷款的话，需要支付更多的首付。

3、未来修缮成本高。二手房可能存在线路、管道老化、墙皮脱落、漏水，地板开裂等等质量问题，未来产生的修缮成本会比较高。

4、交易手续复杂。相对新房交易而言，二手房的手续要复杂很多，且容易产生交易纠纷。

5、户型设计落伍。二手房为了节省成本，大部分人都会优先选择满2年或满5年的房子，房子房龄越大，户型结果越落伍，居住体验感相对较差。

6、物业管理较差。一些老二手房小区的物业管理较差，小区治安水平欠佳，同样会影响居住体验。

房子公摊面积是什么面积

房子公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等。此外，还包括单元与公共建筑空间之间的分隔墙等公用的墙体的面积。

房子公摊面积怎么算出来的

公摊面积=公摊系数×套内建筑面积。

多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。

多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。

公摊面积计算公式：

1、公摊面积=建筑面积-套内面积;

2、公摊面积=公摊系数×套内建筑面积;

3、公摊系数=建筑总公摊面积/总套内建筑面积;

4、套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

买房怎么确定公摊面积大小

一、公摊面积的确定原则：

产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊;无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。共有建筑面积的分摊方法是：

1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。

2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

二、公用建筑面积的计算方法

购房者在购房时，看一看作为合同附件的公摊规则等，如果出现不应计入面积的部分可以要求剔除，例如已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积等。根据法律规定公用建筑面积分摊系数按以下方法计算：

1、整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后的剩余面积，即为整栋建筑物的公用面积。

2、将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。也就是说，公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。

3、各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。也就是说，分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。

另外，在房地产开发商售楼时，政府有关部门将会通过一定的审批、监管程序，核准其公用建筑面积分摊系数。每一位购房者所购买的套内建筑面积数乘以公用建筑面积分摊系数，就可以得出该购房者应合理分摊的公用建筑面积。